Teraźniejsza sytuacja ekonomiczno-społeczna nakłania do rozważań nad prawdopodobnym scenariuszem podniesienia cen nieruchomości, po równowadze utrzymującej się od drugiej połowy 2013 r.

Decydującymi okolicznościami, które mogą okazać się powodem podniesienia cen jest znakomita sprzedaż deweloperów napędzana zakupami inwestycyjnymi i tanim kredytem oraz programy pomocowe ze strony państwa.

1. Rząd skupi nieruchomości od deweloperów

Fundusz BGK Nieruchomości nominowany przez Bank Gospodarstwa Krajowego na potrzeby projektu Fundusz Mieszkań na Wynajem, zamierza wydać w zbliżających się trzech latach 5 miliardów złotych na zakup mieszkań, z przeznaczeniem na wynajem. Fundusz planuje zakup całych budynków albo klatek, tak aby łatwo było nimi zarządzać.

W zgodzie z przewidywaniami, większość z zaplanowanej sumy 5 mld złotych ma być wydana w nadchodzących dwóch latach, co zwiastuje odkupienie od deweloperów około dwudziestu tys. nieruchomości a w konsekwencji zmniejszenie oferty rynkowej. Reglamentacja podaży w sytuacji stałego zainteresowania może wyzwalać wpływ na wartość nieruchomości, jeśli deweloperzy nie nadążą uzupełnić oferty wnieść do sprzedaży świeże projekty.

2. MdM pobudza popyt

W połowie roku powinny obowiązywać zmiany w programie Mieszkanie dla Młodych, które m. in pozwolą rodzinom z wieloma dziećmi jednorazowe dofinansowanie do zakupu mieszkania w wysokości nawet powyżej 100 stu tys. zł – Z tych założeń spodziewamy się, że zaciekawienie projektem Mieszkanie dla Młodych może znacznie wzrosnąć. Planowane nowelizacje w ustawie też bez wątpienia wpłyną na większe wykorzystanie tegorocznego limitu – mówi Bogusław Białowąs z Banku Gospodarstwa Krajowego.

Środki rozdysponowane w ramach programu Mieszkanie dla Młodych mogą zostać przekazane na wymagany wkład własny, co dla sporej ilości młodych osób jest znacznym wsparciem przy zakupie nieruchomości. Poza obligatoryjnym wkładem (obecnie min. 10 proc. wartości mieszkania), powinno się prócz tego mieć środki na wykończenie wnętrza i koszty okołotransakcyjne. Wielu deweloperów wykorzystuje program MdM w akcjach reklamowych oraz przystosowuje świeżo budowane inwestycje do warunków programu. Jeżeli wojewodowie dopasują limity do warunków rynkowych, zaciekawienie dopłatami może w dużym stopniu wzrosnąć.

3. Kredyt tani jak nigdy dotąd

Najniższe jak do tej pory oprocentowania z pewnością zmienią sytuację na rynku. Korzystniejsze stopy procentowe, a co się z tym wiąże niższa rata kredytu mieszkaniowego, powiększa przystępność mieszkań. Po pierwsze skorzystają na tym gospodarstwa domowe, które do tej pory nie posiadały płynności kredytowej i ani jeden bank nie zamierzał im otworzyć kredytu a także Ci, którzy nie planowali zaciągać pożyczki ze względu na zbyt duże obciążenie dla domowego budżetu. Kolejną grupą beneficjentów są osoby, które planują zamienić mieszkanie na większe. Aktualnie rata przeciętnego kredytu na dwieście tys. złotych na trzydzieści lat wynosi poniżej aniżeli 1000 złotych, na 300 tysięcy złotych mniej niż 1500 złotych, a przypadku kredytu na czterysta tysięcy zł mniej niż 2000 zł na miesiąc.

Uwaga: Należy zwrócić uwagę na to, że stopy procentowe mogą kiedyś wzrosnąć i w takim przypadku rata kredytu wzrośnie, przy niezmiennej marży, która jest niezmienna przez cały termin kredytowania.

4. Inwestorzy pojawią się jak grzyby po deszczu

Niskie stopy procentowe spowodowały też masową zniżkę oprocentowania lokat bankowych. Jak zawiadamia portal Bankier.pl, na rynku zostały już końcowe depozyty, które pozwalają na inwestowanie funduszy na 3,5 procent brutto, a większa część banków proponuje już oprocentowane mniejsze niż 3 %. To skłania wiele osób do transferowania funduszy z rynku finansowego na rynek nieruchomości i angażowania kapitału w mieszkanie do wynajęcia. Taki sposób inwestowania, przy racjonalnych założeniach, zapewnia dochód około pięć % netto w skali roku. Równocześnie, właściwie dobrana nieruchomość może zyskać na wartości, co dodatkowo powiększa intratność inwestycji.

Jak wynika z analizy transakcji dokonywanych za pośrednictwem Home Brokera odsetek ludzi płacących gotówką rośnie od kilku lat i obecnie wynosi już prawie czterdzieści proc. ogółu kupujących.

5. Środki z Unii napędzają gospodarkę

Jednym z najważniejszych katalizatorów rozwoju ekonomicznego w Polsce były w ostatnich latach unijne projekty. Sytuacja ta powinna trwać dalej, ponieważ przynajmniej do 2020 r. Nasze państwo wciąż będzie jednym z największych odbiorców funduszy. W latach 2014-2020 do Polski ma trafić może łącznie nawet 500 mld euro unijnych funduszy, które będą przeznaczone na rozwój kraju. Rosnące PKB i zarobki powalają spodziewać się podniesienia poziomu życia oraz kondycji ekonomicznej Polaków, a to będzie stymulować ożywienie rynku nieruchomości w kolejnych latach. Według badań Głównego Urzędu Statystycznego, więcej niż połowa rodzin o fatalnej sytuacji ekonomicznej egzystuje w budynku przekazanym do zamieszkania przed 1961 r. Jednym z następstw poprawy ich kondycji finansowej będzie zwiększenie przestrzeni mieszkania oraz ilości pomieszczeń.

6. Mieszkania za franki powodem zmniejszenia ilości ofert

W Polsce od 2000 r. rozdysponowano 775 tysięcy kredytów hipotecznych we franku szwajcarskim, z czego dwieście dziesięć tys. kredytobiorcy już spłacili. Aktualnie aktywnych jest ciągle 565 tysięcy kredytów w szwajcarskim franku. Największa część z nich została zaciągniętych w latach 2006-2008, po kursie od 2 do dwóch i pół zł za franka. Do chwili obecnej pożyczki te mają uiszczone 20-25 procent kapitału. Po niedawnym niesprzyjającym skoku notowań, który utrwalił się na poziomie około 4 zł, kwota długu tych wierzytelności może równać się aż sto sześćdziesiąt procent początkowej kwoty. Dla ilustracji, saldo kredytu zaciągniętego w 2007 r. na kwotę 300 tysięcy zł na trzydzieści lat, aktualnie równa się ok. 480 tysięcy zł. To w zasadzie uniemożliwia sprzedaż tego mieszkania, bo jeżeli nawet przypuścimy że stawki się nie zmieniły, aby w tej chwili sprzedać to mieszkanie za 300 tysięcy należałoby dołożyć do banku dodatkowe 180 zł. To ogranicza podaż mieszkań oraz wyłącza z rynku parę tys. nieruchomości.

7. Polacy będą się przeprowadzać

Ze badań Eurostatu wynika, że przeciętnie siedemnaście procent obywateli UE mieszka w przeludnionym mieszkaniu. W Polsce iloraz ten jest znacznie większy i wynosi 46,3 % W Belgii na mieszkania przypada średnio 2,3 pomieszczenia, a w Polsce przeciętna wynosi dokładnie 1. To pozwala na spory potencjał ożywienia rynku nieruchomości, bowiem spora część właścicieli może chcieć w następnych latach zmienić swoją nieruchomość na przestronniejszą. Według analiz, tylko w Rumunii i na Węgrzech odsetek mieszkańców przebywających w za małych mieszkaniach jest wyższy niż w Polsce.

8. Przedsiębiorcy zamierzają podnieść ceny

Po zaskakującym pod względem sprzedaży roku, deweloperzy ze dużą dawką nadziei wyglądają w przyszłość. Nie licząc ożywienia na rynku (dane Głównego Urzędu Statystycznego o wzrastającej liczbie zaczętych budów i wydanych zgód) świadczą o tym zapowiedzi o podniesieniu cen. Home Broker przeprowadził kwestionariusz w gronie najpopularniejszych deweloperów i wynika z niej, że co piąty deweloper planuje na nadchodzący rok niewielkie wzrosty cen mieszkań, a co czwarta firma rozpatruje ewentualność podwyżek. Trochę więcej niż połowa deweloperów nie nie prognozuje podwyższenia cen, ale brak chętnych do obniżek cen. Na redukcję cen za mieszkanie możemy liczyć jedynie dzięki okresowym promocjom albo bądź wyprzedażom ostatnich mieszkań w budynku.

9. Zamknięty rachunek powierniczy podniesie koszty

Po uprawomocnieniu się w IV 2012 roku ustawy deweloperskiej, która zobowiązuje deweloperów do zakładania rachunków powierniczych (otwartych lub zamkniętych), bardzo podniósł się stopień bezpieczeństwa zakupu mieszkania na rynku pierwotnym.

Rachunek powierniczy jest szczególnym typem rachunku bankowego, na który kierowane są środki klientów kupujących mieszkanie w w czasie trwania budowy. W przypadku otwartych rachunków powierniczych, równocześnie z postępem prac na budowie pieniądze są wypłacane na konto dewelopera. I to nie odpowiada UOKiK , który pragnie, aby pozostały jedynie rachunki zamknięte. W takim przypadku deweloper pozyskiwałby środki nabywców po zakończeniu prac na budowie. Niefortunnie oznacza to, iż deweloperzy będą musieli budować albo za swoje środki (kilka-kilkadziesiąt milionów złotych), albo na kredyt bankowy. Lwia część jednak nie dysponuje taka ilością gotówki, co wskazuje na to iż będą zmuszeni pomagać sobiepożyczką bankową, a to podwyższy cenę pieniądza, a więc i całej inwestycji. Ostatecznie, ten przypuszczalnie będzie przeniesiony na klientów, w postaci zmian w cennikach. Na domiar tego, z rynku zniknie sporo rodzinnych przedsiębiorców które nie posiadają gotówki i nie otrzymają pożyczki bankowej.